... det er nogle af advokat Gitte Nedergaards store arbejdsområder, og det har de været siden 1988.
Gitte kunne ikke drømme om selv at nævne det, men hun er utvivlsomt den advokat i Danmark, der har størst erfaring på området ferie, fritid og turisme, når det gælder jura.
Hun repræsenterer sommerhuskøberen eller -ejeren i Thyborøn, men hun er også advokat for fx brancheforeninger på området og nogle af de allerstørste feriehusformidlere og ferieparker. Mange af de mest principielle domstols- og andre afgørelser fra de seneste 3-4 årtier bærer hendes fingeraftryk, og hun har gennem årene efterhånden mange gange lobbyet på Christiansborg og i EU-regi. Faktisk skrev hun for en del år siden teksten til et lovforslag på sommerhusområdet, som ville være blevet vedtaget, hvis ikke et uventet folketingsvalg var kommet på tværs.
Vi kunne godt stille Gitte et par nørdede spørgsmål om planlovgivning, moms på sommerhusformidling eller udlændinges køb af sommerhuse eller husbåde i Danmark, men spørger i stedet:
- Er du selv sommerhusejer?
- Ja, men nok et lidt atypisk sommerhus: en ensomt beliggende lille, gammel skolebygning midt på heden i Vendsyssel tæt ud mod Jammerbugten, som vi gennem årene har moderniseret en del. Der hører ganske meget hede til ejendommen, og vi er leverandør af porse til næsten alt porsesnaps, der fremstilles professionelt i Danmark.
- Du har ført hundredvis af retssager om sommerhuse. Hvis du nu glemmer principsagerne og sagerne om millioner af kroner, men tænker mere på underholdningsværdien
- Ja, den slags sager har der også været mange af. Der var fx hesten, som stak af fra folden, fordi ejeren havde glemt at lukke ledet, forvildede sig ind på en sommerhusgrund og gik ind ad den åbne dør til poolrummet og plumpede i poolen. Hvem skulle betale den kæmpe erstatning hesteejeren eller sommerhusejeren? Ingen af dem kunne jo finde ud af at lukke ordentligt og det havde været nødvendigt at løfte først taget af sommerhuset og derefter badegæsten op af poolen med en byggekran
- Så var der den tyske sommerhuslejer, der gik til retten for at få dsine penge tilbage, fordi der 300 meter fra huset lå en gammel tyskerbunker. Det generede hans nationale stolthed at skulle se på den i ferien - selv om det måske var hans egen bedstefar, der havde siddet på lur i den. Dommeren mente nu, at lejeren måtte leve med udsigten
- Eller sommerhusfamilien, der midt om natten blev vækket af hundredtusind stankelben, som invaderede huset. Det viste sig, at husejeren for kort tid siden havde fået lagt nyt stråtag. Stråene var købt billigt i Polen, og en af grundene til, at prisen var god, var, at stråsælgeren havde undladt at tørre stråene ordentligt, så stankelben-æggene i dem ikke var blevet ødelagt.
- Tak, Gitte
- I skal også lige have den med om den blå familie, der en vinterdag troppede op på udlejningsbureauets kontor og forlangte erstatning, fordi de alle havde skiftet hudfarve, da de hoppede i luksushusets pool. De påstod, at poolservicefirmaet slet ikke havde styr på dosering af klor og andre kemikalier. Under retssagen viste en laboratorieanalyse, at blåfarvning var en kemisk umulighed, så jeg gad nok vide, hvordan de havde farvet hele den lille familie blå fra top til tå. Og om de har fået farven af her mange år efter, griner Gitte
-------------
Den 4. oktober 2023 afsagde Østre Landsret en principiel dom i en sag, hvor advokat Gitte Nedergaard og advokat David Hermansen repræsenterede sommerhusejerne mod et ankenævn i København.
Ankenævnet havde vundet sagen i Københavns Byret, hvorefter sommerhusejerne kontaktede os.
Sagen drejede sig om, hvorvidt sommerhusejerne er omfattet af den kreds af forbrugere, der kan få sager behandlet ved ankenævnet ifølge ankenævnets vedtægter. Vedtægterne skal imidlertid ikke fortolkes isoleret, men som led i den almindelige forbrugerbeskyttelse samt specielt i forhold til reguleringen af sommerhuse i Danmark.
Modsat byretten gav Østre Landsret sommerhusejerne medhold i sagen, og ankenævnet er således forpligtet til at ændre praksis på området og behandle sommerhusejernes sag.
Ifølge landsretsdommen er det dermed fastslået, at når et sommerhus i Danmark udlejes via et udlejningsbureau, og ejeren benytter sommerhuset privat i et omfang svarende til en ejers sædvanlige benyttelse af sit sommerhus, da nyder ejeren den forbrugerbeskyttelse, som følger af bl.a. forbrugerklageloven.
Det betyder i praksis, at sommerhusejere kan indklage entreprenørvirksomheder til diverse ankenævn i en proces, som er billig, effektivt og smidig.
Sagerne ved ankenævnene understøttes derudover af særlige garantiordninger med økonomisk sikkerhed for sommerhusejerne, såfremt entreprenøren er ude af stand til at betale erstatning til sommerhusejeren for fejl og mangler ved arbejdet.
Ankefristen til Højesteret er udløbet.
Udskrift af dommen kan rekvireres ved henvendelse til Gitte Nedergaard eller David Hermansen.
Den 29. august 2023 afsagde Østre Landsret kendelse i en principiel sag, hvor advokat Gitte Nedergaard repræsenterede den ene part. Gitte har gennem årene ført et hav af principielle sager vedrørende bl.a. sommerhuse.
Sagen omhandlede en grundejerforening, som påstod, at Gittes klienters opførelse af et meget stort sommerhus, var i strid med en servitut, der var tinglyst på ejendommen.
Af servitutten fremgik, at der på grunden kun må bygges villa til beboelse, og at der ikke må drives forretning, hotel, restaurant, pensionat, fabrik eller nogen virksomhed, som ved røg, støj eller dårlig lugt kan genere naboerne.
Modparten anførte under henvisning til karakteren, størrelsen og indretningen af sommerhuset, at sommerhuset var planlagt til erhvervsdrift, og dermed var i strid med den tinglyste servitut. Dette bestred advokat Gitte Nedergaard,
Landsretten frifandt Gittes klienter, ejerne af det store sommerhus, og henviste til, at servitutten ikke indeholdt en egentlig formålsbestemmelse, og til at sommerhusets karakter, størrelse og indretning i sig selv ikke kunne føre til, at byggeriet ville stride imod servitutten.
Grundejerforeningen kunne således ikke forhindre, at det store og dyre sommerhus blev bygget.
I april måned 2021 nedsatte Bolig- og Planstyrelsen en arbejdsgruppe, hvis kommissorium var, hvordan store sommerhuse kunne defineres i Erhvervsstyrelsens Vejledning om udlejning af sommerhuse m.v.
Arbejdsgruppen har afrapporteret, og vi har siden afventet en opdatering af Vejledning om udlejning af sommerhuse m.v. fra Bolig- og Planstyrelsens side.
Sideløbende med arbejdsgruppens arbejde har der verseret en række sager ved Planklagenævnet, og disse sager er nu afgjort, inden Vejledning om udlejning af sommerhuse m.v. er blevet opdateret.
Bolig- og Planstyrelsen har nu, på baggrund af Planklagenævnets afgørelser meddelt, at man ikke vil opdatere Vejledning om udlejning af sommerhuse m.v. og dermed fastlægge, hvornår et sommerhus skal betragtes som et stort sommerhus.
Feriehusudlejningsbranchen har under hele forløbet været af den klare opfattelse, at det vil være i strid med sommerhuslovens formål og med gældende praksis, såfremt der indføres en formodningsregel om, at udlejning af to store sommerhuse skal betragtes som erhvervsmæssig udlejning, og dermed ulovlig udlejning. Med Bolig- og Planstyrelsens seneste udmelding ligger det nu fast, at der ikke indføres en sådan formodningsregel.
Dette er imidlertid ikke ensbetydende med, at størrelsen af et sommerhus, eller to sommerhuses størrelse, ikke indgår i vurderingen af, hvorvidt der er tale om erhvervsmæssig og dermed ulovlig udlejning. Det må stadig forventes, at et sommerhus' størrelse indgår i vurderingen som et blandt flere kriterier.
Er du i tvivl, om du lovligt kan leje dit sommerhus ud?
Tag os med på råd!
Såfremt du er pensionist og ejer et sommerhus, som du har haft et ønske om at anvende som helårsbolig, har det hidtil været et krav, at du har ejet sommerhuset 8 år, inden du måtte anvende huset som helårsbolig.
Den 15. juni 2017 trådte en ny planlov i kraft, som giver pensionister mulighed for at bo i deres sommerhus hele året allerede efter kun et års ejerskab.
Vælger man at benytte sommerhuset som helårsbolig, er der tale om en personlig anvendelsesret. Det betyder f.eks., at arvinger eller en køber af sommerhuset alene kan anvende sommerhuset som fritidsbolig. Sommerhuset skifter således ikke status til helårsbolig.
Der gælder særlige regler for dem, som bor i sommerhuset sammen med pensionisten. En pensionists ægtefælle eller samlever kan sammen med pensionisten benytte sommerhuset til helårsbeboelse, og efter pensionistens død kan husets anden beboer fortsætte med at bo i boligen hele året. Retten vil i dette tilfælde først bortfalde ved fraflytning.
Der gælder ikke samme restriktioner for udlændinges køb af husbåde, som der gælder for køb af fast ejendom herunder sommerhuse.
EU-borgere må således gerne som udgangspunkt købe en husbåd i Danmark og benytte den som sommerhus.
Som ved køb af en bolig er der mange forhold, der bør undersøges, inden du underskriver købsaftalen.
Tag også altid advokatforbehold, når du køber husbåd. Vi rådgiver dig gerne.
PAS PÅ MED HENSYN TIL UDLEJNING!
Der er ingen problemer i, at et selskab ejer et sommerhus, men mulighederne for at udleje sommerhuset er særdeles begrænsede.
Sommerhusloven indeholder nogle bestemmelser, der i væsentlig grad begrænser selskabers mulighed for at udleje sommerhuse, medmindre der er tale om huse, der lovligt må anvendes til erhvervsmæssig udlejning.
Mange selskaber er af den opfattelse, at det er lovligt at udleje sommerhuse, så længe man aktivt arbejder på at sælge huset. Det er imidlertid meget sjældent tilfældet og vil oftest kræve en tilladelse til erhvervsmæssig udlejning, som kun meget sjældent gives.
Et af de tilfælde, hvor der ofte kan opnås tilladelse til udlejning, er hvor der er tale om køb af sommerhus på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver.
Tag altid et advokatforbehold, når du køber sommerhus - og få professionel rådgivning.
"Formidlingaftale" er en betegnelse, der bruges både om aftaler om salg af sommerhuse og udlejning af sommerhuse.
Mange sommerhusejere udlejer deres sommerhus gennem et professionelt udlejningsbureau.
Inden du køber sommerhus, er det vigtigt at undersøge, om en formidlingsaftale om udlejning er indgået, og hvad det i givet fald betyder for dig.
- På hvilke vilkår udlejes sommerhuset?
- På hvilke vilkår kan du opsige aftalen?
- Kan du fortsætte aftalen hvis du ønsker det?
- Hvilke allerede indgåede lejeaftaler er du eventuelt forpligtet til at acceptere, hvis du køber huset?
... for blot at nævne nogle af de forhold, som du bør undersøge til bunds, inden du forpligter dig til at købe sommerhuset og forhandler vilkårene færdig.
Tag altid et advokatforbehold, når du køber sommerhus - og få professionel rådgivning.
Som altovervejende hovedregel: nej!
Ifølge sommerhusloven eller rettere lovens forarbejder skal du i princippet selv benytte dit sommerhus, men man accepterer, at du udlejer det i perioder, hvor du ikke selv bor i det.
Her over for står, at virksomhedsskatteordningen modsat forudsætter, at du ikke selv privat benytter sommerhuset.
Tag altid advokatforbehold, når du køber sommerhus. Det er let at komme i klemme uden.
Også andre af universadvokaters medarbejdere beskæftiger sig med sommerhuse og beslægtede områder.
MÅSKE!
Det er i udgangspunktet ikke ulovligt at anvende en ejendom, som ligger i et helårsområde, som sommerhus.
I den forbindelse er der ikke forskel på, om du udlejer huset, eller om du kun anvender huset selv.
Der kan imidlertid være forskellige regler, der gør, at du kun må anvende ejendommen til helårsbeboelse. Det kan f.eks. være en lokalplan, eller der kan også være tale om en ejendom, hvor der er bopælspligt.
Tag altid et advokatforbehold, når du handler sommerhus - og få professionel rådgivning.
Som ved køb af bolig bør mange forhold undersøges, inden du underskriver købsaftalen vedrørende en stationær husbåd.
Må jeg bo på båden? Må jeg leje den ud, og gælder de samme regler som ved udlejning af sommerhuse i så fald? Skal der betales moms af lejeindtægten? Hvilke skatteregler gælder?
Tag altid advokatforbehold, når du køber husbåd - og få professionel rådgivning.
ALTID!
Der kan være mange forhold af meget væsentlig betydning for dig tinglyst på det sommerhus, du er ved at købe.
Der kan være tinglyst en deklaration, som begrænser dine muligheder for lovligt at overnatte i huset i vinterhalvåret. Det kan være, at naboen har ret til at krydse din ejendom, når han skal ned på stranden. Eller det kan være, at du ikke må plante hæk omkring dit sommerhus for blot at nævne nogle af de mulige deklarationer, der kan være tinglyst.
Tag altid et advokatforbehold når du køber sommerhus - og få professionel rådgivning.
Du må eje alle de sommerhuse, du vil men der er grænser for, hvor mange sommerhuse, du må udleje.
Ved Danmarks indtræden i det daværende EF fik Danmark lov til at beholde sine særregler på området for køb af ejendomme, der ikke er helårsboliger. Og med Maastricht-traktaten blev denne særregel indføjet i en protokol til traktaten.
Her fastslås det ganske kort, at "Uanset bestemmelserne i traktaten kan Danmark opretholde den gældende lovgivning om erhvervelse af ejendomme, der ikke er helårsboliger."
Disse bestemmelser betyder, at der f.eks. er meget restriktive og komplicerede regler for, hvor mange sommerhuse, man lovligt må udleje, om ens ægtefælle eller samlevers sommerhus tæller med, hvor husene er placeret i forhold til hinanden, husenes standard m.v.
Tag altid et advokatforbehold, når du køber sommerhus - og få professionel rådgivning.
Skatten "giver ikke sig selv" ...
Hvis du ønsker at udleje dit sommerhus, er det vigtigt, at du træffer de rigtige beslutninger i forhold til SKAT.
Det er f.eks. som udgangspunkt ikke tilladt at benytte virksomhedsskatteordningen ved udlejning af sommerhuse. Det skyldes, at du som privatperson ikke uden tilladelse må udleje dit sommerhus erhvervsmæssigt. Anvendelse af virksomhedsskatteordningen betyder, at du fraskriver dig muligheden for at anvende dit eget sommerhus, således at anvendelsen bliver erhvervsmæssig og dermed ikke lovlig.
Indtægter ved sommerhusudlejning er skattepligtig indtægt, og du kan vælge mellem et fast bundfradrag og et regnskabsmæssigt fradrag.
FAST BUNDFRADRAG
Ved privat udlejning er der et bundfradrag på kr. 11.900 (2022). Det vil sige at de første kr. 11.900 i lejeindtægt er skattefrie.
Udlejer du gennem et bureau, er de første kr. 43.200- (2022) skattefrie.
Når du har brugt dit bundfradrag, skal der betales skat af 60% af lejeindtægterne.
Det faste bundfradrag på 43.200 (2022) er betinget af, at du udlejer gennem et dansk bureau men på visse betingelser kan det tillige opnås ved udlejning gennem udenlandske udlejningsbureauer.
REGNSKABSMÆSSIGT FRADRAG
Med regnskabsmæssigt fradrag skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket dine faktiske udgifter. Ikke alle udgifter kan dog fratrækkes. Indtægten er kapitalindkomst.
Hvis du har valgt regnskabsmæssigt fradrag, kan du ikke skifte til metoden med bundfradrag.
INDBERETNING TIL SKAT
Danske udlejningsbureauer har pligt til at indberette lejeindtægter til SKAT.
Tag altid et advokatforbehold, når du køber sommerhus - og få professionel rådgivning.
Overvejer du at overdrage dit sommerhus til børnene, er det vigtigt, at du overvejer, hvilken pris det kan og skal ske til måske navnlig, hvis det kun er et af flere børn, der skal overtage huset.
I så fald vil det eventuelt være fornuftigt at kombinere aftalen med, at der samtidigt udfærdiges et testamente.
Der er mulighed for at fastsætte prisen lavere end markedsprisen, og der er mulighed for, at købesummen kan afvikles via gældsbrev, der nedbringes med gaver over de kommende år.
Men få det gjort rigtigt. Tag os med.
Du vil få en henvendelse fra Bolig- og Planstyrelsen, der i første omgang vil stille dig nogle spørgsmål. Allerede på dette tidspunkt bør du søge advokatbistand..
Såfremt Bolig- og Planstyrelsen finder, at der er tale om benyttelse af sommerhuset i strid med loven, vil du modtage et påbud om at ophøre med denne benyttelse.
Retter du dig ikke herefter, vil sagen kunne anmeldes til politiet, og der vil kunne rejses tiltale.
Ligger dit sommerhus i farezonen?
På et kort, som Miljøstyrelsen har udarbejdet, kan du se, om dit sommerhus er i fare for at blive ramt af kommende hav- eller vandløbsstigninger.
Her ud over skal du naturligvis være opmærksom på den mulige risiko for oversvømmelser ved skybrud, langvarig nedbør og stormvejr.
De fleste sommerhuse handles i maj, juni og juni - men prisen er højst ï årets tredje kvartal.
NORMALT IKKE.
Det er som altovervejende hovedregel ikke muligt for udlændinge at købe sommerhus i Danmark. Dette gælder, uanset om der er tale om EU-borgere eller ikke EU-borgere.
Det kræver en særlig tilladelse fra justitsministeriet, hvis en udlænding skal have mulighed for at købe sommerhus i Danmark.
Såfremt ansøgeren har en ganske særlig stærk tilknytning til Danmark, kan pågældende opnå tilladelse. Der er tale om en samlet vurdering, hvor der bl.a. lægges vægt på tidligere ophold i Danmark, særlig familiemæssig, erhvervsmæssig, kulturel og økonomisk tilknytning til Danmark og på speciel tilknytning til den ejendom, der ønskes erhvervet.
Tag os med på råd.
Flere fælder end du tror
For mange købere af sommerhuse er udlejning en god mulighed - eller en nødvendighed - for at få en indtægt, der kan bidrage til betaling af de løbende udgifter på sommerhuset.
Det er imidlertid vigtigt, at du inden købet af sommerhuset undersøger, om du lovligt kan udleje huset. I den forbindelse er der mange forhold, du bør undersøge som eksempel:
- Må du eje og udleje huset, hvis du ikke køber sommerhuset personligt, men i selskabsform?
- Hvor mange huse må du eje og samtidig udlejer?
- Gør det en forskel, om det er dig eller din ægtefælle eller samlever, der ejer huset?
- Har det nogen betydning, om huset ligger i by-, land- eller sommerhuszone?
- Hvis du ejer flere sommerhuse, hvilken betydning har den indbyrdes placering af sommerhusene i så fald for lovligheden af udlejningen?
- Må du udleje dit sommerhus, hvis du ikke også selv benytter det?
Såfremt udlejningen ikke er lovlig, risikerer du, at du får påbud om at ophøre med udlejning af sommerhuset.
Tag altid et advokatforbehold, når du køber sommerhus - og få professionel rådgivning.
I oktober 2020 ændrede Sikkerhedsstyrelsen reglerne vedrørende tilstandsrapporter og eleftersynsrapporter. Disse rapporter har som bekendt stor betydning for boligkøbere og -sælgere.
De velkendte K-værdier K1, K2 osv. findes ikke længere i rapporterne. Skader og fejl er i stedet inddelt i farvekategorier og symboler. Skader i tilstandsrapporterne inddeles i grå skader, gule skader og røde skader, og fejl i eleftersynsrapporterne inddeles i symboler, der angiver faren ved den pågældende fejl.
Som køber er det vigtigt, at du er opmærksom på disse ændringer, idet farverne og symbolerne ikke uden videre kan overføres til de K-værdier, som du måske kender fra tidligere. Det er således ikke altid tilfældet, at en gul skade er lig med en K2-skade.
Den gule farve betegner skader, hvor der er risiko for svigt på længere sigt, typisk mellem 2-10 år. Røde skader medfører risiko for svigt på kort sigt, hvilket er omkring 0-2 år, og de kan således medføre en ekstra udgift på dit nyindkøbte hus inden for kort tid.
I rapporterne anføres skader og fejl for hvert enkelt rum, hvori de måtte findes. Dette adskiller sig fra tidligere, hvor flere skader på samme gulv blot anførtes som én samlet gulvskade, og hvor en fejl på flere forskellige radiatorer blot anførtes som én fejl. Antallet af skader og fejl bliver således tilsyneladende - større med denne ordning.
Det kan være svært at finde rundt i rapporternes verden. Vi er til for at hjælpe.
- boligadvokat.tips
- byggebranche.tips
- børneadvokaten.dk
- bådadvokaten.dk
- ejendomsadministration.tips
- fremtidsfuldmagt.tips
- inkasso.tips
- medarbejder.tips
- persondata.tips
- selskab.tips
- senioradvokat.dk
- sommerhus.tips
- sundhedsjura.tips
- testamente.tips
UNIVERSADVOKATER arbejder med et stort antal fagområder. Kun enkelte af fagområderne har deres egen hjemmeside.
Reglerne om hævd findes i Danske Lov fra 1683, der stadig er gældende på dette punkt.
Hvis Gods og Ejendom nogen haver haft i Haand og Hævd i tyve Aar Ulast og Ukært til Tinge, det beholder hand, uden anden Adkomst at fremvise, angerløst og Uafvundet, med mindre det bevisis, at hand hafde det, enten til Pant eller i Forlæning, eller i Forsvar.
Kort fortalt betyder hævd, at man med tiden har fået en ret over en andens ejendom, selv om det ikke er aftalt med den anden.
Man skelner mellem flere former for hævd:
- BRUGSHÆVD kan man vinde ved fx at have benyttet en vej eller sti over naboens ejendom i mange år uden at naboen har skredet ind. Har man vundet brugshævd, kan man få færdselsretten tinglyst som en servitut på naboejendommen.
- EJENDOMSHÆVD betyder, at man kan få tinglyst en egentlig ejendomsret til et areal, som man alene har benyttet i mange år. Hegnet, som man troede stod i skellet, står i virkeligheden 5 meter inde på naboens grund.
En række betingelser skal være opfyldt for, at man kan vinde hævd.
I nogle tilfælde kræves det, at ejeren, eller de skiftende ejere, af en ejendom har rådet i mindst 20 år over naboejendommen eller dele af den, for at hævd kan vindes. I andre tilfælde er 20 år ikke nok; her kræves alderstidsråden, dvs. så længe som selv gamle folk på egnen kan huske.
Sommerhusområder har mange steder en karakter, hvor hævdsspørgsmål lettere opstår end i fx et traditionelt villakvarter.
Så vær opmærksom hvis din korte vej til havet er en sti over nabogrunden. Eller omvendt.
Vi kan hjælpe dig med at forsøge at løse problemet, men vi kan sjældent opdage det.
Sommerhuse er for mange familier et samlingssted, der benyttes af flere generationer og går i arv fra generation til generation. Husene kommer ikke i fri handel, men familieoverdrages.
Der er væsentlige forhold, som man ved en sådan overdragelse skal være opmærksom på, ikke mindst fordi et sommerhus er et ganske stort aktiv:
- Hvem kan overtage sommerhuset?
- Hvad skal der betales i SKAT/boafgift? Der kan i den sammenhæng være fordele ved at overdrage sommerhuset, mens den ældre generation endnu ikke er gået bort.
- Skal flere arvinger dele sommerhuset som arv? Så bør der utvivlsomt udarbejdes en samejeoverenskomst, hvis man vil have klare spilleregler.
- Skal sommerhuset være særeje for dem, der overtager det?
- Og meget mere endnu
Er det nødvendigt med testamente?
Et testamente er aktuelt for at sikre, at huset bliver (det rigtige sted) i familien for eksempel,
- hvis det familiemedlem, der skal arve, ikke er førstearving (typisk dit barn).
- hvis du har flere børn, hvor kun det ene skal eller vil arve sommerhuset.
- hvis der skal laves særeje over sommerhuset for den eller dem, der arver det.
Såfremt du kun har ét barn, og dette barn skal arve dit sommerhus, er det typisk ikke nødvendigt at oprette et testamente, medmindre du ved at gøre det til særeje vil sikre dit barn i en skilsmissesituation. I forbindelse med at han eller hun arver, skal sommerhuset værdiansættes, og man sætter normalt værdien til 15 eller 20 % under den offentlige vurdering (afhængig af en skatteretlig vurdering). Du skal dog være opmærksom på, at dit barn formentlig skal betale boafgift, når sommerhuset arves.
Er det familiemedlem, der skal arve sommerhuset, ikke dit barn?
Arvelovens bestemmelser afgør, hvem der arver, hvis ikke arvelader har oprettet testamente.
Derfor skal du som arvelader for det første være opmærksom på, om den person, du ønsker, skal arve, er arving ifølge arvelovens bestemmelser. Har du ingen børn eller ægtefælle, men eksempelvis en søster og en nevø, som du ønsker skal arve sommerhuset sammen, skal der oprettes et testamente; ellers vil sommerhuset tilfalde din søster.
Har du flere børn, hvor kun det ene skal eller vil arve sommerhuset?
Efterlader du dig flere børn, og har du ikke oprettet et testamente, der tager stilling til, hvem der skal arve sommerhuset, kan det ende hos hvem som helst af børnene eller hos en helt tredje person.
I et testamente kan du bestemme, at én bestemt arving skal have sommerhuset, eller at flere skal arve det til ligedeling eller skævt fordelt. Man skal dog være opmærksom på tvangsarvsreglerne, der ofte sætter en grænse for, hvad man kan bestemme over et forholdsvis stort aktiv som et sommerhus.
Selv om det ene barn skal have sommerhuset, kan du stadig bestemme, at alle børn skal arve lige meget, fx i en situation som denne:
Sommerhuset har en værdi på kr. 1.200.000, mens den samlede formue er på kr. 3 mio. Du ønsker, at dine arvinger skal arve lige meget, men samtidig ønsker du, at arving 3 skal have ret til at arve sommerhuset. Du kan så i dit testamente bestemme, at arving 3 skal kunne overtage sommerhuset mod at betale de "manglende" kr. 200.000 til dødsboet. Alle tre modtager derved kr. 1.000.000.
I en situation som denne vil sommerhusets værdi ofte blive fastsat af en ejendomsmægler antaget af boet.
Du kan overdrage sommerhuset inden din død og samtidig spare dine arvinger for boafgift
Mange vælger at overdrage sommerhuset til deres barn eller børn, mens de stadig er i live for at spare boafgift.
Måske har barnet ikke mulighed for at betale købesummen, men det kan normalt klares ved, at barnet udsteder et gældsbrev for købesummen. Gældsbrevet nedskrives så årligt med det beløb, man afgiftsfrit må give sine børn i gave. Købesummen kan man typisk fastsætte 15 eller 20 % under den offentlige vurdering, selvom sommerhusets værdi i fri handel reelt er højere.
En sådan overdragelse bør ikke foretages uden advokatbistand, idet der er mange potentielle fælder:
- Sidder man i uskiftet bo, kan overdragelsen og de efterfølgende gaver i visse tilfælde omstødes.
- Hvis gældsbrevet ikke er udformet korrekt, risikerer barnet eller børnene at blive afgiftspligtig af hele købesummen.
- Sommerhuset bliver ikke uden videre særeje for barnet eller børnene. Det betyder, at værdien af sommerhuset skal deles med ægtefællen i tilfælde af skilsmisse eller dødsfald.
------------------------------------
Overdrag eller køb i det hele taget aldrig et sommerhus uden at have en kompetent advokat med på sidelinjen.
En flexbolig er en helårsbolig uden bopælspligt, som anvendes som fritidshus.
En flexbolig-tilladelse gives af kommunen, og den findes i flere forskellige varianter. Tilladelsen kan være med eller uden tidsbegrænsning, den kan gives med eller uden bortfald af tilladelsen, når helårsboligen sælges, og endelig kan tilladelsen gives, så den følger boligen, eller gives til den enkelte person.
Tag en erfaren advokat med på råd.
Fra 2024 træder nye boligskatteregler i kraft. De væsentligste ændringer er, at der kommer lavere satser for ejendomsværdiskat og grundskyld.
En ny vurderingslov træder i kraft, og denne skal danne grundlag for ny beregning af boligskatten. Der kommer således forventeligt nye vurderinger, hvilke i de fleste tilfælde medfører højere ejendomsvurderinger som følge af en generel stigning i boligpriserne, siden de seneste offentlige ejendomsvurderinger blev foretaget i 2011.
På grund af it-problemer hos Skattestyrelsen har det været nødvendigt at udskyde ikrafttrædelse af de nye boligskatteregler til 2024.
Hvad kommer det til at betyde for dig som husejer?
Der er allerede sendt nye vurderinger ud i 2020, og flere vil komme til. Hvis vurderingen viser sig at være lavere i 2020 end tidligere vurderinger fra 2011, skal du som husejer have det for meget betalte tilbage.
De nye ejendomsvurderinger kommer til at danne grundlag for boligskatten fra og med 2021, men dog med et nedslag på 20 % i henhold til et forsigtighedsprincip, således at husejerne ikke rammes af store skattestigninger.
Derudover er det fra politisk side sikret, at den betalte boligskat ikke pludseligt stiger for den enkelte husejer ved indførelse af ejendomsværdiskattestop samt ved rentefri indefrysningsordning af grundskylden, således at husejeren først skal betale en eventuel skattestigning ved salg af ejendommen.
Hvis man har købt og overtaget sin ejendom senest den 31. december 2023, opnår man desuden en skatterabat, således at skatterne ikke stiger i 2024. Rabatten svarer til differencen mellem 2023-niveauet og 2024-niveauet. Skatterabatten skal ikke tilbagebetales ved salg eller på andet tidspunkt.
Hvad med sommerhuse?
Sommerhuse er omfattet af reglerne på samme måde, som helårsboliger er.
Hvad hvis jeg er uenig?
Hvis du er uenig i din nye vurdering, kan du klage over den, efter at du har modtaget den. Du skal i klagen blandt andet begrunde, hvorfor du mener, at vurderingen er forkert.
Hvordan kan vi hjælpe?
Skal du købe eller sælge bolig, eller vil du blot gerne høre mere om, hvordan reglerne kan påvirke dig, er du velkommen til at kontakte os. Den indledende kontakt er altid gratis.
I den seneste af vores hegnssager bistod advokatfuldmægtig Sofie Thøgersen en sjællandsk klient med at få etableret et fælleshegn med en meget modvillig nabo.
Selvom striden var så markant, at naboerne ikke kunne hilse på hinanden længere, fik klienten med vores bistand ved kommunalt hegnsyn medhold i, at der skulle etableres et hegn, og endda den type hegn, som klienten foretrak.
Når du køber fast ejendom, køber du hele matriklen. Det betyder, at du ikke kun køber det, der er synligt, når du besigtiger ejendommen med ejendomsmægleren, men du køber også den jord, der ligger under huset og haven. Det er derfor utrolig vigtigt at sikre sig, at der ikke er forurening i jorden, og at der ikke ligger en gammel olietank, som kan være årsag til fremtidig forurening.
Som en del af vores køberrådgivning undersøger vi så vidt muligt, om en sådan risiko er til stede.
Vi har netop hjulpet et ungt par i mål med deres første ejerbolig, som de nu kan sove roligt i om natten, selvom vejen derhen var tung og lang. Ejendomsmægleren havde oplyst, at der ikke var nogen olietank på ejendommen, og der fremgik heller ikke oplysning herom i BBR-ejermeddelelsen eller i ejendomsdatarapporten.
Men som advokat for køber undrede vi os over historikken for ejendommens varmekilder, der var noget usammenhængende. Ved nærmere undersøgelser hos blandt andet offentlige myndigheder kom det frem, at der gennem årene havde været tre olietanke, og at én af disse sandsynligvis stadig var gravet ned. Dette krævede yderligere undersøgelser, og det viste sig, at olietanken ikke var korrekt afblændet, og at der havde været læk fra den, hvorved den omkringliggende jord var blevet forurenet.
Det endte med, at sælger måtte betale omkring kr. 100.000 for at rense jord og fjerne tank inden købers overtagelse. Det kunne være blevet meget dyrere, hvis køberne først havde opdaget det langt senere end ved overtagelsen; da havde det formentlig ikke været muligt at opnå dækning hos hverken sælger eller mægler.
Vi anbefaler, at du som køber altid tager din advokat med på sidelinjen hele vejen igennem.